분양가상한제가 무엇인가요?

안녕하세요 전진입니다.

이번에 알아볼것은 분양가상한제 입니다.

공동주택 분양가 산정시 표준건축비,택지비,가산비 등을더해 분양가를 산정가격 이하로 분양하는 제도입니다.

취지는 주택공급을 위하여 분양가격을 안정시키기 위함입니다.

기본형 건축비 + 택지비를 더하고 그 이하로 아파는 분양받게 하는 제도입니다.

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토지비용(택지)+ 정부가 정한 기본형 건축비 + 아파트에 따라 추가된 가산비용 = 분양가 상한제 금액선 입니다.

기본형 건축비의 경우에 6개월 단위로 조정됩니다.

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1977년 분양가 상한제 제도가 처음에 도입되었습니다.

허나 정부의 바람과는 다르게 획일적으로 정한 상한가로 인하여 오히려 부동산 시장이 위축되었습니다.

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이로 인하여 1989년 부터는 분양가를 택지비+건축비에 연동하여 원가연동제가 시행된겁니다.

이후에 외환위기가 오고 부동산 시장이 전체적으로 침체되어 규제가 완화되기 시작합니다.

1999년 국민주택기금 지원 아파트 제외 전면 자율화가 시행 됩니다.(사실상 폐지)

분양가 상한제 폐지이후 분양주택의 분양가격이 점점 높아지면서 주변 아파트 가격까지 상승시키는

현상이 발생하자 2005년 분양가상한제가 다시 시행됬습니다.

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한국토지주택공사 등 공공기관이 개발하는 토지인 공공택지에 지어지는 주택에만 해당되다가

2007년 9월 말부터는 민간택지에도 제도가 적용되며 전면시행 됬습니다.

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그러나 또 다시 주택공급이 위축되고 아파트의 품질이 저하되는 등의 부작용이 나타나면서

2014년 분양가상한제의 적용 요건을 오히려 강화시켰습니다.

그러나 현실은 강화된 조건으로는 적용된 적이 없어 이 제도는 있으나마나한 일이 생겼습니다.

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2019년 8월 12일 주택법 시행령 개정안에 의하여 민간택지 아파트에 분양가상한제 조건을 완화하였습니다.

기존 필수조건 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배초과지역 = 투기과열지구로 변경

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재개발,재건축의 아파트의 경우 입주자 모집 공고 시점부터 분양가 상한제가 적용됩니다.

인근 부동산 매물의 시세보다 높을시 = 전매제한3년

인근 부동산 매물의 시세80~100% = 전매제한8년

인근 부동산 매물의 시세80% 미만 = 전매제한10년

적용지역은 다음과 같습니다.

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집값 상승 선도 서울 13개구

서울 13개구 = 강남,서초,송파,강동,영등포,마포,성동,동작,양천,용산,중구,광진,서대문

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개발 추진 5개구 37동

강서 5개동 = 방화,공항,마곡,등촌,화곡

노원 4개동 = 상계,월계,중계,하계

동대문 8개동 = 이문,휘경,제기,용두,청량리,다십리,회기,전농

성북 13개동 = 성북,정릉,장위,돈암,길음,동소문동2-3가,보문동1가,안암동3가,동선동4가,삼선동1-2-3가

은평 7개동 = 불광,갈현,수색,신사,증산,대조,역촌

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집값 상승 선도 경기3개시 13개동

광명 4개동 = 광명,소하,철산,하안

하남 4개동 = 창우,신장,덕풍,풍산

과천 5개동 = 별양,부림,원문,주암,중앙

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취지는 계속해서 뛰는 주택시장의 가격을 안정화 시킴이 목적입니다.

분양 가격이 계속해서 올라가고 있는 상황에서 낮은 분양가로 내집마련을 하라는 취지입니다.

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허나 청약 열기가 엄청나게 높아지면서 이른바 '로또분양' 현상이 생기고 있는 판국입니다.

개인적인 견해로는 부동산 시장이 안정화 되기보다는

전매제한이 비교적 약한곳에 투자가 몰리게 만드는거 같습니다

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이 쏠림현상으로 인하여 수용성(수원,용인,성남)이라는 말이 나왔으며

이마저나 규제지역에 묶이면서 다른곳으로 투자처를 알아보는 실정입니다.

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전매제한이 5년 10년이 되니깐 제한이 없는 지역,물건을 찾아 투자가 몰리는 것이지요.

이러한 이유때문에 지식산업센터에 투자가 많이 몰리고 뉴스에서도 보도하고 이러는 것입니다.

규제가 없고 대출은 많이나오는 부동산을 찾는건 당연한 수순일겁니다.

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현재 전국에 많이 분양중인 지식산업센터 그 이유는 무엇일까요?

다음에는 이 상황에 어디에 투자하여야 하는지 자세하게 알아보겠습니다.

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