전월세 상한제 5%올려줬으면 2년뒤 계약2년연장가능

부모가 마련해준 신혼 전셋집
5000만원 초과분 증여세 내야

전세자금 대출 기간 연장
집주인 사전동의 없어도 가능

월세 살다가 전세로 바꿀 땐
2.5% 아닌 집주인과 합의 결정

따로 살던 20대 딸이 집 구입
소득 입증 못하면 1가구2주택

 

13일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 아파트 거래는 3992건으로, 전달의 4분의 1 수준으로 감소했다. 사진은 이날 서울 전경. [연합뉴스]문재인 정부에서 나온 23번의 부동산 대책으로 시장은 혼란 그 자체다. 각종 세제와 대출 규제 등이 얽히고설키며 규제끼리 충돌하는 상황도 발생하고 있다. 임차인들은 불붙은 전세난 속에 발을 구르고 있고, 집 주인들은 매매 거래에 어려움을 겪고 있다. 지난 11일 “임차인이 살 수 있는 기간이 2년에서 4년으로 늘었다는 것을 전제로 세입자가 있는 집의 매매 거래가 바뀔 것”이란 김현미 국토교통부 장관의 국회 발언은 졸속으로 추진된 법과 제도의 후폭풍을 보여주는 단적인 사례다.

국토부 게시판이나 부동산 커뮤니티 등에 쏟아진 부동산 관련 궁금증을 모아 2회에 걸쳐 30문30답으로 정리했다. 1회는 최근 논란이 커지고 있는 임대차 계약과 부동산 보유·거주 상황, 2회는 부동산을 살 때와 팔 때를 다룬다. 답변은 각 대책의 일반적인 규정을 바탕으로 작성했다.

Q : 집주인이 집을 팔았는데 새 주인이 직접 들어와 산다고 하면.

A : “세입자가 현재 집주인에게 계약갱신권을 쓰지 않은 상황이라면 새 집주인이 소유권 이전 등기를 마치고 나서 세입자에게 실거주를 이유로 퇴거를 요구할 수 있다. 하지만 세입자가 이미 계약갱신권을 써서 전세계약을 연장했다면 새 집주인은 실거주를 위해 매매계약 단계에서 세입자에게 동의를 받아야 한다. 세입자가 거절한다면 새 집주인이 입주할 수 없다. 세입자의 의사와 상관없이 실거주를 원하는 새 집주인에게 집을 팔려면 전세계약 만료 6개월 전에 거래를 끝내야 한다. 세입자는 전세계약 만료 6개월 전부터 계약청구권을 쓸 수 있기 때문이다.”

 

Q : 집주인과 상의해서 전세를 10% 올려주기로 하고 재계약했다. 2년 후에는 나가야 하는 건가.

A : “전셋값 인상 상한인 5%를 넘었기 때문에 새로운 임대차 계약을 체결한 것으로 보고 2년 뒤에 계약갱신권을 요구해 거주 기간을 2년 더 확보할 수 있다.”

 

Q : 집주인이 직접 살겠다고 해서 이사를 했는데, 집주인이 집을 비워 놓고 거주하지 않는다. 손해배상 청구할 수 있나.

A : “현실적으로 쉽지 않다. 집주인이 인테리어나 집수리를 위해서 비워놨다고 할 수 있고 한 달에 한 번 집을 방문하며 실거주한다고 주장할 수 있다. 소송에서 이기려면 집주인이 실거주하지 않는다는 사실을 입증할 증거가 있어야 한다.”

 

 

Q : 한 집에서 10년간 전세를 살았다. 그래도 4년(2년+2년)더 살 수 있는 건가.

A : “규제 시행일 전에 해당 전셋집에서 거주한 기간은 상관없다. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회에 한해 기존 계약을 2년 연장할 수 있는 권리를 부여하는 것이다. 전세계약 만료일을 기준으로 계약갱신권을 쓰면 2년 더 거주할 수 있다.”

 

Q : 월세 살고 있는데 전세로 바꾸려면.

A : “전세에서 월세로 바꿀 때는 2.5%의 전환율을 적용하지만, 월세에서 전세로 바꿀 때는 집주인과 세입자 간 합의로 정하면 된다는 것이 정부 입장이다.

전세→월세 전환 경우엔 집주인이 높은 전환율을 적용해서 재계약을 요구해도 과태료 같은 처벌을 받지 않는다. 하지만 전·월세 전환율 2.5%는 강행규정이다. 이를 위반하면 계약이 무효가 된다.”

 

Q : 결혼을 앞두고 있는데 부모님이 전셋집을 장만해주는 경우라면.

A : “부모에게 전세 보증금을 받는 것은 해당 금액만큼 증여를 받는 것이다. 5000만원까지는 증여세 없이 받을 수 있지만, 5000만원 초과분에 대해서는 증여세(10~50%)를 내야 한다. 전세 보증금을 부모에게 빌리는 경우라면 차용증을 써야 하고 부모의 자금 출처가 증빙돼야 한다.”

 

Q : 집주인 동의 없이도 전세자금대출을 연장할 수 있는 건가.

A : “은행에서 집주인 동의를 받아오도록 요청하는 경우가 종종 있었다. 그러나 이 역시 법적 요건이 아니라 관행처럼 해 온 것이다. 8월 27일 금융위원회가 ‘전세대출 연장에는 집주인의 동의가 필요 없다’는 방침을 전달한 후 시중 은행도 이런 관행을 없애고 있다.”

 

Q : 아파트를 살 때는 3억원이 넘지 않았는데 점점 값이 올라 3억원이 넘었다. 전세자금대출 갚아야 하나.

A : “7월 10일부터 서울 등 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 사면 이미 받은 전세대출을 바로 갚아야 하지만, 예외 사항이 있다. 집 구매 시 3억원 이하였지만, 규제일 이후 3억원을 초과한 경우가 그렇다. 규제 시행일 이전에 3억원 초과 아파트를 구입한 경우도 규제를 받지 않는다.”

 

Q : 1주택자인데 종부세가 대폭 올랐다. 부부 공동명의로 바꾸면 세금을 줄일 수 있나.

A : “1주택 종부세는 공시가격 기준으로 9억원이 넘는 부분에 대해 부과한다. 공동 소유면 각각 6억원이 기준이 된다. 예컨대 14억원 주택을 남편 단독으로 보유하면 9억원을 뺀 5억원에 대해 종부세가 부과된다. 부부 공동명의이면 전체 가격을 둘로 나눈 7억원에서 6억원을 뺀 1억원이 과세 대상이다. 결과적으로 총 2억원에 대한 종부세만 내면 된다.

공동명의가 마냥 유리한 것은 아니다. 1주택 소유자가 60세 이상이나 5년 이상 보유하면 고령·장기보유 공제를 받아 세금을 줄일 수 있다. 그런데 부부 공동명의면 각각 0.5주택을 보유한 것으로 보기 때문에 이 혜택을 볼 수 없다. 내년부터 공제율이 10% 포인트 늘어나기 때문에 대체로 집값이 비쌀수록, 보유 기간이 길수록, 고령일수록 단독 명의가 공동명의보다 유리해질 수 있다.

다만, 나이·기간·집값 등에 따라 구체적인 세액이 달라지기 때문에 유·불리 여부는 세무사 등과 상담하는 것이 좋다. 공동명의를 단독으로 바꿀 때 발생하는 증여세 부담 역시 따져봐야 한다.”

 

Q : 1주택자다. 미혼인 20대 딸이 집을 사면 2주택자가 되는 건가.

A : “다주택의 기준은 세대다. 세대별 주민등록표에 함께 기재된 부모·배우자·자녀·형제·자매를 1세대로 본다. 20대 딸이 집을 사서 따로 거주해도 같은 세대이기 때문에 2주택이 된다. 미혼이고 30세 미만이라도 취업을 했다면 사정이 달라진다. 소득이 국민기초생활 보장법에 따른 기준 중위소득의 40% 이상이고 따로 산다면 별도 세대로 본다. 올해 1인 가구 중위소득은 월 175만원이므로 한 달에 70만원 이상 버는 경우다.”

 

Q : 오피스텔도 보유 주택 수에 포함되나.

A : “법적으로 오피스텔은 업무시설이지만, 세금과 관련해서는 주택이라고 보면 정리가 쉬워진다.

매입 혹은 매도 시점이 중요하다. 8월 11일 이후 취득했다면 주택으로 보고 취득세와 양도세를 부과한다.

하지만 1주택자가 8월 11일전에 매입했고 주거용이 아닌 업무용으로 쓰고 있다면 1주택자로 보고 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

조심할 게 있다. 업무용으로 월세를 줬지만, 세입자가 주거용으로 사용했다면 ‘실질과세 원칙’에 따라 주택으로 본다. 오피스텔은 세금 외에는 대출·청약 등 다른 규제에선 자유롭다.”

 

Q : 분양권은 주택으로 보는 건가.

A : “그간 분양권은 대출을 받거나 청약을 받을 때는 주택 수에 포함했다. 세제상으로는 주택으로 보지 않았는데 지난 7·10 대책에서 양도세를 낼 때 분양권을 주택 수에 포함키로 했다. 1주택과 1분양권을 소유하고 있다면 2주택자로 간주하고 양도세를 중과하겠다는 것이다.

분양권도 매입 시점이 중요하다. 지난 7월 22일 전에 분양권을 보유하고 있었다면 주택 수에 포함하지 않아 양도세가 중과되지 않는다. 예컨대 1주택을 보유하고 있었는데 개정안 전에 새 아파트에 당첨됐거나 분양권을 샀다고 하자. 보유하고 있던 주택을 올해 12월에 팔아도 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

조합원 입주권은 대출·청약·세제 모두 주택 수에 포함된다. 단 입주권을 보유한 1주택자는 일시적 2주택 비과세 특례가 있다. 지역별로 다르지만, 입주권 취득일로부터 최장 3년 이내에 보유한 주택을 팔면 양도세를 내지 않아도 된다.”

 

Q : 집 한 채가 있지만, 청약을 통해 새 아파트로 이사하고 싶다. 가능한가.

A : “청약은 기본적으로 무주택자를 위한 것이다. 민간 주택도 무주택자에게 당첨 우선순위를 준다. 그렇다고 유주택자가 아예 청약할 수 없는 건 아니다. 청약 제도는 크게 가점제와 추첨제로 나뉜다. 추첨제 물량은 주택이 있어도 당첨될 수 있다. 대개 전용 85㎡ 중대형은 추첨제 물량이 넉넉한 편이다. 과천·성남·광명·용인 수지 같은 청약과열지구는 중소형의 25%, 중대형 70%가 추첨제다.”

 

Q : 재건축 단지에 1년 살고 나머지 기간은 전세를 줬다. 1년만 더 살면 실거주 2년 조건을 채울 수 있는 건가.

A : “합산 거주가 조건이기 때문에 2년 연속 거주하지 않아도 된다. 이미 1년을 거주했다면 앞으로 1년만 더 거주하면 된다. 이미 조합 설립이 된 재건축 단지는 해당하지 않는다.”

 

Q : 20세에 주택청약통장에 가입했고 계속 무주택으로 산 30대 중반 남성이다. 자녀도 3명이나 있는데 청약 가점이 낮다. 이유가 뭔가.

A : “나이가 어릴수록 무주택 기간이 짧기 때문이다. 국내 청약시장은 가점제 중심이다. 무주택 기간(32점), 청약통장 가입 기간(17점), 부양가족 수(35점)에 따라서 청약 가점이 주어지고 가점이 높은 순서대로 당첨자를 선정한다. 그런데 이 무주택기간은 만 30세부터 따진다. 예컨대 20세에 청약통장을 만든 35세라면 청약통장 가입 기간은 15년이지만, 무주택기간은 5년이다. 단 30세 전에 결혼했다면 결혼한 시점이 기준이 된다. 30대이고 자녀가 있다면 특별공급을 노리는 편이 유리할 수 있다.”